荣盛发展顶不住了！

自2021年7月两笔中票成功获得展期后，债务违约问题终于揭开了锅盖。

这次“踢爆”荣盛发展债务公开违约事实的是民生银行。1月30日，民生银行公告披露，荣盛发展2020年度第一期中期票据“20荣盛发展地和MTN001”未能按期足额支付本息，涉及金额0.78亿元。

(资料图)

在房地产行业遍地惊雷的这两年，荣盛发展此前已经历多次商票和债务逾期、展期，甚至控股股东数次成为法院被执行人。这家被誉为“河北王”的房企，一度是地产界的“骄子”，目前不仅构成债务公开违约，而且据其不久前发布的业绩预告显示，2022年净利亏损额度高达193-253亿元。

2023年，本是楼市蹒跚爬升迎来曙光的年份，然而对于荣盛发展来说，却可能是最难熬的一年。

纸包不住火！百般遮掩之下，危机终捅破

2021年6月间，网上流传一些商票截图，有爆料者称荣盛发展本应在6月14日兑付的大部分商票均被拒付。6月17日，荣盛发展召开投资者会议，就网传的商票逾期消息予以否认。

尽管荣盛发展极力否认商票逾期一事，但市场对其还债能力却一直心存疑虑。数据显示，自2018年到2021年一季度，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿、21.20亿、13.67亿、-50.07亿，三年多时间内经营现金流急剧恶化。

在地产行业融资已经收紧的情况下，荣盛发展的资金压力显而易见，商票、债务逾期风险初露苗头。

荣盛发展董事长耿建明却不以为然。在2021年8月间召开的中期业绩会上，耿建明在谈到债务风险时底气十足：“过去没有，现在不会有，将来也不会出现任何违约事件。”承诺掷地有声，危机应声而到。

2022年1月29日， 荣盛发展发布2021年业绩预告披露，该年度归母净利润同比下降高达98.00%-98.67%，仅为1亿-1.5亿。如果说本次公布的业绩预告有点“惨不忍睹”，那后面发布的业绩预告修正公告则可以用“惨绝人寰”来形容。 2022年4月18日晚， 荣盛发展发布公告对2021年业绩进行修正，预计2021年归母净利润亏损45亿-60亿，这一“反转”直接让市场蒙圈。最终数据显示，2021年荣盛发展亏损金额为49亿，这是自公司成立以来首次出现亏损，也成为荣盛发展实际上已走向衰败的开端。

起底“河北王”：国企下海职工打造千亿房企

1996年，从工程兵转业的耿建明辞去廊坊市城建局下属的建筑公司的工作，先后在当地成立荣盛发展房地产开发有限公司和荣盛发展建筑设计有限公司。

1998年，耿建明回到家乡南京寻找房地产机会，并开发了他的第一个地产项目方州花园。没想到该项目一经推出便大获成功，让初进地产行业的耿建明大赚一笔，随后他再回到廊坊，承接了当地的旧改项目。

2000年，荣盛发展在廊坊的首个地产项目群星小区实现了一年之内开工、竣工并售罄的傲人成绩。2007年，已经在地产界打响名气的荣盛发展成功登陆深圳证券交易所——河北省有了第一家上市房企。

差不多与荣盛发展成立同期，河北廊坊市还诞生了另一家地产企业——华夏幸福。此后多年，环京地区的楼市便有了华夏幸福和荣盛发展两大河北房企的对决的盛况。

自2016年京津冀楼市创下销售神话后，调控政策随之而来，2017年，几乎所有环京地区均列入限购范围。

楼市迅速降温，华夏幸福随即开始一系列“瘦身”动作，而荣盛发展则反向行之，不断加大在环京地区的土储力度。2018年，荣盛发展不仅销售额首次突破千亿，而且成为在环京区域拿地最多的房企。

自2018年后的连续四年间，荣盛发展销售额均达在1100亿以上，然而从2019年开始，利润也随之下滑，2021年亏损49.5亿元，2022年亏损更是达到200多亿。

回款不足，拿地激进，是荣盛发展近几年在经营上的一大特点。

2020年上半年荣盛发展销售回款率仅有63.4%，与2016年相比下降幅度达30%。在回款压力吃紧的背景下，拿地热情丝毫未减，2020年购地金额达到208亿元。在面临疫情冲击、房企融资收紧、市场下行的2021年，荣盛发展依然在土地市场豪掷123.42 亿。

扩张之痛：冲出京津冀，困于长三角

自2017年环京地区限购力度加大后，荣盛发展单一布局的缺板暴露，于是开始推进扩张步伐，仅用3年时间，便进驻全国50余个城市，项目达到300余个。

这两年，荣盛发展不断加大在长三角、珠三角的布局力度。2021年上半年，荣盛发展拿地款的73%流向了杭州、徐州、常州、芜湖、广州等城市，金额高达90.36亿元。尽管目前河北依然是对荣盛发展营收贡献最大的省份，但整个环京地区的销售占比已经降到了27.2%，而长三角地区销售占比上升至36.2%。

由于荣盛发展是从环京地区的低能级城市向长三角、珠三角高能级城市扩张，导致土地成本、财务成本、营销费用等大幅增加，利润与环京地区相比大幅降低。 伴随荣盛发展扩张过程中的高溢价拿地策略，更是成为堵死利润空间的源头。比如南京龙池御府的地块，是荣盛发展于2017年以8.3亿高价竞拍所得，加上配建保障房，该地块实际楼面价为12556元/平方米；在限价政策之下，该项目销售售均价为17300元/平方米，而且还必须现房销售，利润空间所剩无几。

从2018年起，荣盛发展年报中的存货跌价拨备就经常有南京和常州等长三角城市项目的身影，涉及金额动辄数亿。

“转型”也为债务违约、业绩爆亏埋下了伏笔。2016年，荣盛发展向“大地产、大健康、大金融”及新型产业方向转型。在2021年又确立了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅的发展格局。源源不断的资金流向这些新领域，一再推高债务风险。

2021年年底，荣盛发展两只共计7.87亿美元的美债兑付出现问题，好在债务持有人最后同意荣盛方面提出的交换要约方案，才得以避免实质性爆雷。

经营颓败，口碑失守，一方“霸主”难以为继

在高速扩张导致资金承压的同时，另一件让荣盛发展头痛的事情则是因质量引发的诉讼官司。

自2018年以来，荣盛发展因房屋质量引起的诉讼官司多达1000多起，另有立案信息超过400条，维权业主多次被殴打，“品质堪忧”、“态度恶劣”成为荣盛发展留给购房者的印象。在企业经营陷入挑战的同时，荣盛发展亦未能守住口碑底线。

自2022年4月起，而荣盛发展布局在南京、南通、重庆、青岛、全国各地的项目更是不同程度陷入停工状态。

2022年前10个月，荣盛发展销售额仅为355亿，同比下跌达65.7%，远大于行业平均水平。市场持续低迷，荣盛的现金流越发吃紧，诸多资产被迫打折出售。

2022年上半年，荣盛发展母公司荣盛发展控股多次转让股份给私募基金“回血”近 9亿元。 在资本市场发行超短期融资券也成为荣盛发展自救的重要手段，这种借旧还新的手法还一度引来投资者的恶评。

为应对债务兑付压力，荣盛发展还设置了一个价值约54亿资产包，出售资产包括旗下物业公司荣万家的部分股权，以及9个商业地产项目，然而面对沉重的债务大山，靠甩卖资产“回血”无异于杯水车薪，截止2022年三季度，荣盛发展总负债已高达到2344.8亿。

坚持到2023年初才公开“爆雷”的荣盛发展也是幸运的。随着监管部门对房企股权融资政策的放松，荣盛发展非公开发行A股股票的申请已经在2月1日获中国证监会受理，计划募资30亿用于保交楼和补充流动性资金。

曾经的一方“霸主”，如今身陷违约、巨亏双重爆击的荣盛发展其实已经到了破产边缘。当下中国房地产市场已经不再是高增长时代， 野蛮生长时期埋下的“雷”，一定会在某个时间点突然引爆 ，如果房企一味执着于规模化扩张而罔顾债务风险，等来的终将覆灭之路。

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